江西的房价有点虚为什么会比湖南高

作为相邻的两个省份，江西省和湖南省之间素无瓜葛，关系融洽。由于江西省经济发展一直都较为落后，甚至比周围一圈的省份都差一些，江西老表们戏谑的称周围的邻居为“环江西经济带”。江西人一向乐观阳光，但是当谈到房价的时候，老表们却糟心了。江西省的房价不仅不比周边的湖北安徽低，甚至还比湖南省高出一大截。

房价和经济发展水平挂钩，从全国来看基本如此。湖南省的GDP总量是江西省的1.66倍，人均GDP也是江西省的1.12倍，人均收入是江西省的1.05倍，可以说湖南省从常规经济指标来看，都长期居于江西之上，这也是江西人所认知和服气的，但是怎么到了江西这里就出现了“倒挂”了呢，为什么江西的房价为什么比湖南高？这个问题也许很多湖南人和江西人都不知道。

神马？江西的房价竟然比湖南高！？（数据源自中国房地产行业协会）

从地级市角度来说，江西省的房价普遍比湖南省高出10%左右，但是请注意，在各类统计机构和媒体都忽略掉的县城一级，江西省的房价要比湖南省高出30%。如果说湖南省县级城市的二手房均价-是常态的话，江西省县级城市的二手房均价甚至可以达到-。湖南人绝想不到，在江西的一些一辈子都闻所未闻的小县城里，新开盘的楼盘是敢于叫价八千到一万的。江西的于都县、南丰县、永丰县、泰和县、婺源县、上饶县都许多县城的房价都超过了七千，在婺源的一些以景区为卖点的新楼盘，价格甚至高达一万多。

我们深入分析了湖南和江西两省的财政结构、城市结构和经济社会发展状况，发现江西省县市两级的高房价，与当地的土地政策、城市的结构、地理区位和交通等因素有着较为明显的关系。

财政的逆袭

从财政综合实力来说，湖南省全省个亿，江西省全省个亿，人均角度江西省逆袭反超了湖南，而且江西省和湖南省的税收收入同为亿级别，总量打平，这是一个耐人寻味的数据。这方面曾有机构做过研究，江西的税收水平高于湖南，主要原因是湖南的企业税较少，以低税收和较低的高科技企业申报门槛吸引企业投资，进而带动全省经济发展。

城市的综合财力包括三个方面：一般公共预算收入、政府性基金预算收入和上级补助收入。一般公共预算收入的大头是税收，政府性基金预算收入的大头是国有土地使用权出让收入（俗称卖地收入），上级补助收入包括了国家和省市的各项转移支付和补助收入。助力江西省实现财政逆袭的原因是这三条线的全面爆发。不仅在税收方面江西后来居上，卖地收入和转移收入也不低。

从上表可以看出，江西省转移支付依赖度的排名与城市房价的排名竟然有较大的吻合，除了省会南昌市和传统经济强市九江市，赣州、上饶、吉安、抚州、景德镇和宜春这几个江西省转移支付的“六大天王”全员集合。南昌市和九江市的转移支付依赖度位列江西省倒数前二，九江的房价在江西省排第七，而南昌虽然房价高居全省第一，但是并没有比赣州高出多少，这在其他省份是不常见的。（在单核心的省份里，省会城市的房价往往会把其他地级市拉下很大一截）

可以说虽然江西省虽然经济发展总体较为落后，但是财力却不错，从省里到地方都堆积了大量的金钱，国家的补贴同样也十分给力，这些钱的下沉，间接的催生了资产的“泡沫”。

房地产市场的高速发展

从财政政策上来看，江西省各城市也是较为激进的。以江西省赣州市为例，赣州市在年全年的财政总收入为.32亿元，增长11.5%。其中一般公共预算收入.36亿元，仅增长0.9%，税收的增长是不明显的。但是年赣州市一般公共预算支出高达.44亿，增速高达14.7%，十分的“敢花钱”。

年赣州市固定资产投资总额高达.48亿，房地产开发投资.16亿，房地产房屋施工面积.54万平方米，商品房销售面积.50万平方米，商品房销售额.16亿元（商品房销售额暴涨了43.5%），房地产的相关市场数据是呈较快增长态势的。与此同时，年赣州市全年的GDP总额仅有亿。

与赣州相比，湖南省衡阳市常住人口万，与赣州的万相仿，年房地产投资完成.94亿，商品房销售面积.89万平方米，数据均只有赣州的一半，但是GDP却高达亿，房价更是比赣州低了三千。

与湖南相比，江西省不仅土地出让金额相对较多（意味着初始低价比湖南高），房地产开发力度和规模也十分宏大，赣州尤为突出，比宜春、上饶等城市都高出了一个层级。湖南省长沙市去年全年商品房销售面积.15万平方米，销售额6.74亿，折算成每平方米的单价，赣州市已经达到了长沙市的80%。

城市的结构：江西的“大市效应”

与湖南省相比，江西省虽然在总体经济规模上少了很多，但是就每个城市的人口规模和城区人口情况来看，江西却丝毫不落下风。市区人口超过百万的城市，江西省有5个，湖南省有6个。市区人口超过90万的城市，江西省有7个，湖南省也有7个。城区人口（城市核心区）超过百万的城市，江西省有2个，湖南省也只有2个。江西省房价排名前五的城市：南昌、赣州、吉安、上饶、宜春，除了吉安，市区人口全部上百万，可以说是整个江西省轰轰烈烈的城市化运动的一个缩影。

从年到年，江西省的城镇化率从47.5%提高到54.6%，与湖南省是持平的。但是湖南省的人口聚集更倾向于长沙，江西的赣州、宜春等城市也具有较强的人口吸引力，尤其是赣州，已经被江西省列为省域副中心城市。

地理区位和交通因素

与湖南相比，江西的地理区位其实很好，更靠近东部沿海地区，尤其是靠近广东、福建、浙江和上海。高铁时代，江西省境内有京九、安九、厦渝、武九、沪昆、昌福、合福等多条高铁，并将在未来形成“三纵三横”的高铁格局。赣州到广东福建，南昌到浙江上海，不论是自驾还是高铁，都比湖南省要缩短将近一半的路程。

在周边省份的主要核心城市相继陷入限购，并且绝大部分城市的房价都远高于江西，形成了一个所谓的“价格洼地”。我们姑且不论这个“价格洼地”到底是不是“价值洼地”，但就市场层面的情况来说，江西所吸引的外地投资客要远多于湖南。从这个角度来说，交通和区位的优势，助力了东部地区的资金外溢。

江西房价有点儿虚

可以说，与湖南省相比，江西省财政状况尚可，而且拍地的起拍价高，房地产开发如火如荼，得益于激进的财政政策，地方政府都比较敢借钱，也比较敢花钱。相比之下，湖南省就显得稍微“保守”。虽然江西省在大刀阔斧的城市基础设施建设时期，城市面貌焕然一新，但是我们也需要提醒江西老表的是，江西省房价的高，目前来看仅仅是价格高，价值高不高，是要打问号的，这里涉及到了很多因素，尤其是很多经济发展之外的因素。

虽然从地方债务水平的角度来看，江西省总体可控，但是在严峻的经济形势和日益收紧的地方债政策之下，大手大脚花钱的美好时光可能会受到点影响。与隔壁湖南相比，江西的房价确实显得“有点虚”，当然有点虚并不代表价格会在市场层面表现出何种波动，地方政府的土地政策总归是“因地制宜”的。所以期望房价跌到湖南水平的老表们会失望，期望房价涨到江西水平的湖南伢子们，怕是也会失望。

长期来看，湖南省的土地政策和供需情况，是较为稳健的，江西和湖南两省的“房价倒挂”现象，可能还会持续相当长的时期。（完）