无论您是在开车途中
还是在早餐桌旁
欢迎您打开收音机或手机APP
调频FM88.1
每周三早上9:30直播收听
“潇潇普法站”
！！！
（本期节目后援团队洛阳中院民二庭）我们这次来了一位新的“助阵”法官！
↓↓↓
（洛阳中院民二庭员额法官李丹杰）今天，李法官和大家一起唠唠“‘一房二卖’的那些事儿”
什么？你觉得只听没感觉？没事，我们还有方法~
直播精华全在下面
配合录音食用更佳哦
↓↓
节目内容整理（节选）
年初，韩梅梅和李雷签订了《房屋买卖合同》，因为李雷在和韩梅梅签订买卖合同的时候还没有取得房产证，所以双方约定韩梅梅先付款50万元，等到房产证办理后韩梅梅再付清余款10万元。李雷给韩梅梅出具了收到房款50万元的收条，还将向开发商交款的收据原件交给了韩梅梅。
年8月，李雷又与小明约定以75万的价格将这个房子卖给小明，房屋交付当日支付60万元，余款在房产证过户到小明名下的时候付清。合同签订后，小明向李雷支付了60万元购房款，李雷将房屋钥匙及商品住宅质量保证书等交给小明。年10月，小明向该房屋物业公司交纳了物业费并装修入住。
韩梅梅知道这个房子被二次出售后向法院提起诉讼，要求李雷继续履行房屋买卖合同并协助韩梅梅办理房屋过户等手续。法院受理后，小明申请作为第三人参加诉讼，并提出该房屋应为自己所有的诉讼请求。
多份房屋买卖合同效力如何认定
哪个买房人继续履行合同的请求
能够得到支持呢？
李法官来告诉你~
一房二卖情况下合同的效力如何认定？Q:
在“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况下，多份合同是否都具有效力？以本案为例，该房产没有办理房产登记，合同还有效吗？
A:
本案中，两份合同都是各方当事人平等协商自愿签订的，不存在无效或者可撤销的法定情形。而且买卖合同是否有效和所有权是否转移是两码事。韩梅梅和小明分别和李雷签订的买卖合同是有效的，虽然物权没有变动，但是不影响合同的效力。因此，这两份合同都是有效的。
一房二卖时房屋的权属问题如何认定？Q:
那既然签订的合同都有效，各买受人均要求继续履行合同并要求出卖人协助办理过户登记手续，如何认定？
A:
法律规定在一房二卖甚至多卖的情况下，如果这些合同都有效，并且这些买房子的人都要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
法院在审理这类一房二卖案件的司法实践中，形成了较为统一的裁判意见，首先考虑是否办理房屋所有权变更登记，这又分为两种情况：
1、先考虑是否办理了房屋过户登记手续。如果买房的甲办理了，而买房的乙没办理，那办理了过户登记的甲如果主张所有权的话他就享受优先。
2、再考虑是否办理了预告登记手续，如果大家都没办理过户登记，但是有人办理了预告登记，那么办理预告登记的人就优先。
其余三种情况，会在下面结合实际情况给大家具体介绍。
什么是预告登记？Q:
什么是预告登记？
A:
我国的《房屋登记办法》中专门设立了“预告登记”，预告登记大致可以理解为提前预定。到登记机关申请预告登记后，就是告诉其他人这个房子我已经预订了，你再签订合同就不能得到保护了。没有经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋的，房屋登记机构不予办理。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
没有进行过产权登记和预告登记，如何认定？Q:
以本案为例，韩梅梅和小明都没有进行产权过户登记也没有进行预告登记，又该怎么认定？
A:
这就是法院参考的第二种情况。会考虑谁先合法占有房屋。如果产权登记没有、预告登记也没有，谁先合法占有了这个争议的房屋谁就优先。这里强调一下，是合法占有房屋，如果通过撬锁别门强占或者通过骗取等方式，即使占有房屋也不能得到法院的支持。
案例中小明虽签订合同在后，但因出卖人李雷未取得房产证，房屋未办理产权过户，小明交付了大部分购房款且已经装修入住，韩梅梅和小明就属于这种情况，两人都没办理过户登记，而小明合法占有了房屋，因此，法院驳回了韩梅梅的诉讼请求，并判决李雷应协助小明办理该房屋产权转移过户手续。
未进行过登记，也没有合法占有争议房屋，如何认定？Q:
那如果买房的双方甚至多方，都没有进行过房产过户登记、预告登记，也都没有合法占有争议房屋，这时候如何认定？
A:
这属于法院会考虑的第三种情况，看合同履行情况。通俗的讲就是看房屋价款支付情况，谁先支付房屋全款谁优先。如果都没有支付全款且支付房屋价款相当，此时法院会考虑第四种情况，即合同签订先后顺序，谁先签订合同谁优先。
未取得房屋权属的一方能要求卖方退款并赔偿吗？Q:
本案中，韩梅梅最后未取得房屋的所有权，那么她能要回自己的50万购房款吗？
A:
根据法律的规定像这种一房二卖甚至多卖的，合同还是有效的情况下，买受人也就是韩梅梅无法按照合同的约定取得标的物所有权，她可以追究出卖人李雷的违约责任，向法院提出要求李雷退还购房款等诉讼请求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
避免购房陷阱这些要注意
01
如果是从开发商处买房，选择实力信誉好的开发商很重要。买房前购房者可以看开发企业的开发经营资质是否合法，主要是查看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。如果是二手房买卖，要仔细审核出卖人所持有的房产证、土地证等房屋权属证书，要求出卖人配合到房管部门、物业了解房屋的真实信息；
02
买受人要注意选用国家工商行政管理总局和国家住房和城乡建设部的制式《商品房买卖合同》，还要注意证据固定留存。房屋买卖涉及诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，买受人都应当注意保留相关文件及证据，比如房款的转账记录、收款收据、
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbjc/5703.html
