我国知名研究白癜风的专家 http://pf.39.net/bdfyy/bdfzj/、文/何文野楼市笔记1.房地产界最流行的一个楼市分析框架，就是房价“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。人口的流入流出程度，是关系到楼市能否长期发展最重要的一个因素。这些年来，我们看到了很多新一线城市、二线城市抢人大战，引进人才，放宽落户。表面上是为了抢占更多人才，实则是在抢城市发展中最长期的接盘侠。城市是有能级的，如果说北京、上海能量是十级（满级），深圳、广州可能就是九级，杭州、成都、武汉等可能就是八级……而像一些地级市估计也就达到三四级，处于地级市下面的县城，就更低了，一二级…能级递减，体现在人才与产业吸纳能量的递减，处于能级末端的，人口流失，产业衰落，就算参与抢人大战也没人去，未来楼市发展自然令人担忧，县城就是处于这样一个尴尬的处境。过去一二十年，绝大多数县城也经历了大规模新城扩张、旧城拆建等，房地产发展十分迅速，现代化楼盘“此起彼伏”，房价上涨，但这是得益于过去中国还有太多的农村人口快速城镇化的结果。但再下去的十年，就没那么好过了。因为在大多数农村人口跳出农门，进入到最低能级的县城后，发展稳定了，有经济实力了，自然往更高能级的城市走，到地级市去、省会去，区域中心城市去。人往高住走是社会发展规律，县城，注定留不住人，楼市缺少前景。如果说国内大多数地级市中心城区的楼市还有最后二十年寿命，那么，县城最多还有八年、十年的寿命，不会再多了。这应该会给你一些启示，如果你有多余的房产应该怎么办？如果你现在想买房，应买哪里？2.今天，我们从漳州各区县户籍人口迁入迁出，看看县城楼市的未来。这张图的数据全部来自市统计局年年鉴，统计年份为年。从上图我们可以看到，年只有四个区域落户人口净增长，即：龙文区（净增人）＞芗城区（净增人）＞台商投资区（净增人）＞漳州开发区（净增人）。这些地区大多数处于漳州中心城区范围内。而其他九个县市，无一例外，都在流出。其中龙海市总迁出人，排名第一，平和县总迁出人，排第二，华安县总迁出人，排名最九。但从净迁出人口看，则是平和县排名第一，达到人，说明离开的人多，来的人太少了。户籍都迁走了，说明是真走了。迁走的这一代人可能还会回乡走走，但下一代人就变成别处人了，永久离开了。类似这样的人口流出，不是一年两年的事，而是此后一二十年必须面对的事实。一年就净流出八九千人，还有多少人口经得住流失，未来剩余的房子要卖给谁呢？没人接盘，楼市自然就停止发展了。3.鹤岗、个旧是国内小城市衰落的代表，未来这类小城市会越来越多，不仅出现东北、西南，内陆等等，沿海也不例外，而人口净流出的县城首当其冲。漳州的所有县城人口都是净流出，只有中心城区的人口是净流入的，未来还会这样再持续一二十年下去。温水煮青蛙，自然让人不知不觉，但时间拉长回头看，落差就大了。越落后的地方人口只会越来越少，是大趋势，千万别对逆趋势抱有幻想，人是无法扭转规律的。基于这个趋势、规律，在这里为各位朋友提出几点建议：除非特别刚需，或者打算长久在县城工作，否则不要在县城买房置业，谁都不想现在花上百万买房装修，一二十年后，孩子长大想去大城市了，县城房子卖都卖不出去了。只留一套自住，现在就卖掉多余的房产，包括住宅、公寓、90%的商铺。如果真要县城买房自住，不买楼梯房，老破小、商业公寓，要买有社区、有学区、有物业的品牌开发商小区。总而言之，除非自住，否则能不买就不买，能抛则抛，在温水烧成开水之前，抽离出身吧。
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